Wykonawcy robót budowlanych – szczególnie w budownictwie kubaturowym na początkowym etapie swojej działalności – bardzo często przy pomocy zasobów Internetu samodzielnie sporządzają umowy o roboty budowlane, których następnie używają do regulowania praw i obowiązków w kontaktach z kontrahentami. Jako osoby skoncentrowane na prowadzeniu biznesu i na jak najszybszym wykonaniu prac, nie zdają sobie sprawy, że niedbale lub nieprofesjonalnie napisane umowy są najczęstszym źródłem sporów w branży budowlanej, które w wielu przypadkach kończą się wieloletnimi procesami. Innymi słowy, chęć zaoszczędzenia na pomocy adwokata przy podpisywaniu umowy o roboty budowlane skutkuje utratą czasu, sił i znacznie większych pieniędzy na postępowanie przed sądem.
Oczywiście każdy stan faktyczny ma swoją specyfikę, natomiast można łatwo wskazać na kwestie notorycznie pomijane w umowach o roboty budowlane i działalności podmiotów z branży budowlanej.
Przede wszystkim warto pamiętać, że umowa o roboty budowlane, zgodnie z obowiązującym prawem, powinna być pod rygorem nieważności zawarta w formie pisemnej. O ile jest to wiedza względnie powszechna wśród inwestorów (co nie znaczy że zawsze stosowana), to bardzo często zapomina się, że wymóg ten dotyczy również wszelkich modyfikacji umowy oraz tzw. zamówień prac dodatkowych. Wszystkie takie ustalenia powinny być spisane i podpisane przez prawidłowo umocowanych przedstawicieli zamawiającego i wykonawcy.
Co istotne, jeżeli generalny wykonawca zleca wykonanie części swoich prac podwykonawcy, inwestor jest solidarnie z generalnym wykonawcą odpowiedzialny za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw (w formie pisemnej) wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę. Jest to nowa regulacja, która weszła w życie z dniem 1 czerwca br., dlatego też zostanie omówiona szczegółowo w osobnym wpisie.
Oczywiście, umowa generalnego wykonawcy z podwykonawcą także powinna być w formie pisemnej.
Do umowy o roboty budowlane warto dodać załącznik, w którym w sposób szczegółowy zostaną opisane wszystkie prace budowlane, jakie generalny wykonawca zobowiązany jest wykonać. Nie warto określać zakresu robót poprzez odesłanie do projektu budowlanego lub projektu wykonawczego, warto punkt po punkcie wskazać, jakie prace ma wykonać generalny wykonawca. Taka lista jest przejrzysta i zrozumiała także dla osób bez wiedzy technicznej z zakresu budownictwa, dlatego przy zastosowaniu listy prac w przypadku ewentualnego sporu sądowego sędzia nie będzie miał problemu z określeniem zakresu robót.
Dokładnie należy uregulować także procedurę odbiorów robót budowlanych, szczególnie jeśli strony ustaliły, że roboty będą wykonywane i odbierane etapami. To właśnie w przypadku bardzo często stosowanych w praktyce tzw. odbiorów częściowych dochodzi do konfliktów pomiędzy stronami, wynikających z nieprecyzyjnych postanowień umowy, niewiedzy, a czasem niestety także nieuczciwości jednej ze stron. Najczęstszym przypadkiem jest odmowa dokonania przez inwestora odbioru wobec wad rezultatu robót budowlanych, a także niestawianie się w wyznaczonym czasie na terenie placu budowy w celu wykonania czynności odbioru. Należy pamiętać, że bezzasadna odmowa dokonania odbioru przez inwestora nie neguje prawa wykonawcy do otrzymania wynagrodzenia – o ile wady rezultatu robót nie miały charakteru wad istotnych. Tym niemniej, aby bronić się przed tak nielojalnym zachowaniem zamawiającego i ułatwić dochodzenie wynagrodzenia w przyszłości przed sądem, warto przewidzieć w umowie tzw. odbiory zastępcze. Warto też dokładnie zdefiniować w umowie wady istotne oraz wady nieistotne – z uwzględnieniem obowiązujących przepisów. Definicje wad istotnych i nieistotnych muszą być dopasowane do specyfiki danej umowy i rodzaju wykonywanych prac budowlanych.
O Autorze: Katarzyna Szczudlik, adwokat i partner w Fornalik Law, jest specjalistą w zakresie rozwiązywania sporów i prawa budowlanego. Doradza m. in. przedsiębiorcom chcącym wprowadzić w swojej działalności nowe standardy prawne, jak też w dochodzeniu należnych im roszczeń.
