Hiszpania od lat przyciąga polskich nabywców nieruchomości. Słońce, morze, stosunkowo przystępne ceny w porównaniu z Warszawą czy Krakowem — powodów jest wiele. Polacy kupują apartamenty wakacyjne, domy na emeryturę, nieruchomości inwestycyjne pod wynajem. Skala tego zjawiska rośnie z roku na rok.
Zakup nieruchomości za granicą to jednak zupełnie inna transakcja niż zakup w Polsce. Inne prawo, inny język, inny system rejestracji, inne podatki, inne ryzyka. Poniżej opisujemy, przez co przechodzi każdy, kto decyduje się kupić nieruchomość w Hiszpanii, i na co warto zwrócić szczególną uwagę.
NIE i konto bankowe
Pierwszym krokiem, jeszcze przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy, jest uzyskanie hiszpańskiego numeru identyfikacji podatkowej dla cudzoziemców, NIE (Número de Identificación de Extranjero). Bez niego nie ma możliwości finalizacji transakcji przed notariuszem, a często również otwarcia konta bankowego w Hiszpanii.
Konto bankowe w hiszpańskim banku jest w praktyce niezbędne. Większość transakcji wymaga przelewu z hiszpańskiego rachunku bankowego, a przepisy dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML) wymagają udokumentowania pochodzenia środków. To etap, który wielu kupujących bagatelizuje, a który potrafi znacząco opóźnić transakcję.
Due diligence, czyli sprawdzenie nieruchomości
W Polsce kupujący często ograniczają weryfikację nieruchomości do sprawdzenia księgi wieczystej. W Hiszpanii proces jest bardziej złożony.
Przede wszystkim należy zweryfikować stan prawny nieruchomości w Registro de la Propiedad, tj. hiszpańskim odpowiedniku ksiąg wieczystych. Sprawdzeniu podlegają między innymi: aktualny właściciel, obciążenia hipoteczne, służebności, zajęcia komornicze i inne ograniczenia w rozporządzaniu. Nieruchomość może być formalnie wystawiona na sprzedaż, a jednocześnie obciążona długiem, o którym sprzedający nie informuje.
Kolejna kwestia to zgodność z prawem budowlanym i planistycznym. Część nieruchomości, szczególnie w mniejszych miejscowościach i na obrzeżach miast, może być wybudowana bez wymaganych pozwoleń lub niezgodnie z miejscowym planem zagospodarowania. Kupno takiej nieruchomości wiąże się z ryzykiem nakazu rozbiórki lub brakiem możliwości uregulowania jej statusu w przyszłości.
Powyższe to tylko wybrane zagadnienia, na które należy zwrócić uwagę, dlatego w praktyce kupujący zazwyczaj decydują się na zamówienie u lokalnego prawnika kompleksowego raportu badającego stan prawny nieruchomości.
Umowy — rezerwacyjna i przedwstępna
Transakcja w Hiszpanii zazwyczaj przebiega dwuetapowo. Najpierw podpisywana jest umowa rezerwacyjna (contrato de reserva) wraz z wpłatą zadatku, często kilku tysięcy euro. Następnie zawierana jest prywatna umowa sprzedaży (contrato privado de compraventa), w której strony ustalają warunki finalizacji, terminy i pozostałą część ceny.
Umowy te są wiążące i błędy oraz niedopatrzenia w ich treści mogą być kosztowne. Warto zadbać, aby umowa była zrozumiała, kompletna i negocjowana z myślą o interesie kupującego.
Finalizacja przed notariuszem
Przeniesienie własności w Hiszpanii wymaga podpisania aktu notarialnego przed hiszpańskim notariuszem. Notariusz weryfikuje tożsamość stron i zgodność transakcji z prawem i nie działa jako doradca żadnej ze stron. Jego rola jest stricte formalna.
Jeśli kupujący nie może być obecny osobiście w Hiszpanii, możliwe jest ustanowienie pełnomocnika, który podpisze akt w jego imieniu. Wymaga to wcześniejszego przygotowania pełnomocnictwa i pozwala na przeprowadzenie całej transakcji niezależnie od zobowiązań zawodowych w Polsce i konieczności nagłego wyjazdu do Hiszpanii na czynności notarialne.
Podatki i rejestracja po transakcji
To etap, o którym wielu kupujących dowiaduje się za późno. Zakup nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z obowiązkami podatkowymi, które różnią się w zależności od tego, czy kupowana jest nieruchomość z rynku pierwotnego czy wtórnego.
Po podpisaniu aktu notarialnego konieczna jest rejestracja nieruchomości w Registro de la Propiedad oraz złożenie i opłacenie właściwych deklaracji podatkowych. Niedopełnienie tych formalności w terminie może skutkować odsetkami i karami. Jest to o tyle istotne, że hiszpański fiskus jest dużo bardziej agresywny od polskiego. Przykładowo, na porządku dziennym jest weryfikowanie wartości nieruchomości, w tym nawet w zakresie powierzchni przynależnych do nieruchomości głównej (garaże, miejsca postojowe) i przeliczanie wartości należnego podatku.
Najczęstsze ryzyka
Wsparcie prawne w zakupie nieruchomości w Hiszpanii zapewnia spokój i pozwala uniknąć konkretnych ryzyk:
Nieruchomość obciążona długiem sprzedającego. Hipoteka lub inne obciążenia, które nie zostały zaspokojone przed transakcją, mogą przejść na nowego właściciela.
Nielegalna zabudowa. Część nieruchomości, zwłaszcza na terenach wiejskich, może nie mieć uregulowanego statusu prawnego. Kupno takiej nieruchomości to ryzyko braku możliwości jej sprzedaży w przyszłości lub nakazu przywrócenia terenu do stanu pierwotnego.
Zaległości wspólnoty mieszkaniowej. Przy zakupie nieruchomości w kompleksie mieszkaniowym warto sprawdzić, czy sprzedający nie ma zaległości wobec wspólnoty. Nowy właściciel może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za długi poprzednika.
Błędy w umowach. Podpisanie umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej bez jej weryfikacji przez prawnika to jeden z najczęstszych błędów, szczególnie gdy umowa przygotowana jest przez agenta nieruchomości działającego w interesie sprzedającego.
Jak możemy pomóc:
Fornalik Law od lat współpracuje ze sprawdzoną kancelarią w Hiszpanii, który specjalizuje się w obsłudze zagranicznych nabywców nieruchomości. Klienci Fornalik Law korzystają z usług naszego partnera na preferencyjnych warunkach.
Współpracujemy również ze sprawdzonymi agentami nieruchomości i doradcami kredytowymi na najpopularniejszych rynkach w Hiszpanii, którzy mogą wesprzeć w poszukiwaniu nieruchomości i finalizacji transakcji.
Współpraca ta pozwala nam zaoferować klientom kompleksową koordynację transakcji: od poszukiwania nieruchomości, jej weryfikację i negocjację umów, przez uzyskanie NIE i otwarcie konta bankowego, po uzyskanie kredytu w Hiszpanii i reprezentację przed notariuszem oraz dopełnienie formalności podatkowych i rejestracyjnych po transakcji.